1. ¿Qué debemos saber sobre el Consejo de Propietarios?
Muchos propietarios suelen confundirse con las funciones que tiene este órgano, y en muchos casos, eso da lugar a una mala toma de decisiones. Veamos cuáles son sus atribuciones:
Convocatoria a asamblea. Puede convocarla y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo.
Control económico y financiero. Controla los aspectos económicos y financieros del consorcio.
Fondo de reserva. Puede autorizar al administrador a utilizarlo ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.
Ausencia o vacancia del administrador. Puede ejercer la administración en esos casos; si el cargo está vacante, debe convocar a asamblea dentro de los 30 días para resolver la situación.
El Consejo NO sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones (Art. 2064 CCCN). Es útil destacar el comienzo del artículo "La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios...". La palabra "puede" es clave, ya que indica que la designación del consejo de propietarios es facultativa y que su existencia no es obligatoria en todos los consorcios.
2. Asamblea de Propietarios: lo que tenés que saber
Es el órgano deliberativo del consorcio, en el que se toman decisiones sobre los asuntos que la ley y el reglamento de propiedad horizontal le atribuyen.
Cuando una persona compra un departamento, adquiere una unidad funcional y participa, de manera inseparable, en la propiedad de las partes comunes del edificio. El porcentaje de participación correspondiente se establece en el reglamento.
También pueden existir unidades complementarias, como cocheras o bauleras, de acuerdo con el régimen del edificio y su reglamento.
3. ¿Quién paga una reparación?
Para determinar quién debe afrontar una reparación, es necesario analizar el origen del daño, el elemento afectado, su naturaleza y lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
Por ejemplo, no es lo mismo un deterioro ocasionado por el uso inadecuado de un elemento que un daño producido por una falla constructiva o por el desgaste de una parte común del edificio. La responsabilidad debe evaluarse en función de las circunstancias de cada caso.
El artículo 2041 CCCN enumera las cosas y partes necesariamente comunes. Sin embargo, para determinar quién debe hacerse cargo de una reparación concreta, es importante analizar también las demás disposiciones aplicables y el reglamento del consorcio.
4. ¿Qué es el Reglamento de Propiedad Horizontal?
Cada consorcio cuenta con su propio reglamento, que establece las reglas de organización y funcionamiento del edificio. Es un instrumento público que debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
👉¿Qué información contiene? Entre otros aspectos, establece el destino de las unidades funcionales y de las partes comunes, forma de convocar a asamblea, las mayorías necesarias para tomar decisiones, la distribución de las expensas comunes y las facultades del administrador.
👉¿Se puede modificar? Sí. Como regla general, se requiere del voto de las dos terceras partes del total de los propietarios. Salvo que corresponda una exigencia distinta.